Einleitung zur Rohbaumiete

Einleitung

Rohbaumiete ist eine gesetzlich nicht geregelte Erscheinungsform der Miete. Bei der Rohbaumiete vereinbaren die Parteien, dass der Mieter die Mietsache im unausgebauten Zustand (Rohbau) übernimmt und in der Regel auf eigene Kosten selbst umbaut  oder ausbaut.

Charakteristisch für die Rohbaumiete ist demzufolge der Ausbau durch den Mieter.

Die Rohbaumiete ist vorwiegend bei der Miete von Geschäftsräumlichkeiten anzutreffen. Bei der Miete von Wohnungen ist sie praktisch ohne Bedeutung. – Die nachfolgenden Erläuterungen fokussieren daher auf die Verhältnisse bei Geschäftsräumlichkeiten.

Grundlagen und Abgrenzungen

Die Rohbaumiete folgt – wie jedes Mietverhältnis – den Regeln von OR 253 ff.

Berührungspunkte gibt es sodann zum Vertragsrecht im Allgemeinen (OR Allgemeiner Teil) und zum Immobiliarsachenrecht (Endausbauzugehörigkeit (Akzessionsprinzip) und zum Bauhandwerkerpfandrecht für vom Mieter nicht oder nicht rechtzeitig bezahlte Innenausbau-Werklöhne seiner Unternehmer).

Der Rohbaumietvertrag ist schliesslich von weiteren Ausbau- und Kostentragungsarten wie Eigentümerausbau (nach Mieterwunsch), Dach- und Fachmietvertrag, Double-Net-Mietvertrag und Triple-Net-Mietvertrag abzugrenzen

Vorteile und Nachteile / Ziele und Motive

Der Vermieter will mit der Rohbaumiete eine Entlastung von baulichen Investitionen und den damit verbundenen Finanzierungskosten, keine Amortisationsberechnungen erstellen und keine ausbaubedingte komplizierte Mietzinsausgestaltung vornehmen müssen.

Der Mieter möchte ideale Verhältnisse für seine Geschäftsabläufe schaffen, beim Innenausbau sein Corporate Identity (ci) berücksichtigen und ein bedürfnisgerechtes Sicherheitsdispositiv installieren, mit dem Nachteil, dass er mit einem bloss obligatorischen Rechtsverhältnis (Mietvertrag) hohe Investitionen in ein fremdes Grundstück tätigt und diese hohen Kosten trotz fehlender Besicherungsmöglichkeiten stemmen muss.

Zulässigkeit und Gefahren

Die Zulässigkeit der Rohbaumiete ist anerkannt und nach herrschender Lehre und Rechtsprechung reichen die Normen des Mietrechts (OR 253 ff.) für die Regelung der Parteiverhältnisse aus.

Mit Blick auf den Mieterschutz stossen sich einige Autoren daran, dass die Rohbauvermieter oft für den Grundausbau die Mietkonditionen wie bei voll ausgebauten Flächen anwenden und, dass sich die Vermieter durch ihre Vertragsbeendigungskonditionen (Mieterpflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Wegbedingung der Vermieterentschädigung bei Zurücklassen der Einbauten) eine Knebelung mit Bereicherung zu Lasten des Mieters bewirken können; der Mieter lässt zB das oft drittverwendbare Büroraum-Layout zurück, weil das Belassen billiger ist und die ausgebauten Einzelteile in aller Regel an einem neuen Ort nicht mehr verwendbar sind; das Ärgernis des Mieters ist dann perfekt, wenn er später in den Vermietungsinseraten des ehem. Vermieters lesen kann: „… voll ausgebaute Büroräume …“ und der Wert des Innenausbaus gar zu einer Mietzinserhöhung führte. Dem betroffenen Mieter lässt sich entgegenhalten, dass er das Mietobjekt damals unbedingt wollte und er es nur bei Eingehung einer entschädigungslosen Rückbaupflicht vermietet erhielt. Das Angebot des Vermieters, d.h. Rohbaumiete, mit oder ohne Vermieterbeiträge, oder Eigentümerausbau, hängt von der konkreten Marktlage im Anmietungszeitpunkt ab (Vermietermarkt oder Mietermarkt?).

Elemente

Die wichtigsten Elemente der Rohbaumiete sind die Eignung zum Endausbau, die Stellung des Grundausbaus durch den Vermieter und des Endausbaus durch den Mieter

Mietvertrag

Der Rohbaumietvertrag basiert in der Regel auf einem Geschäftsraummietvertrag, der hinsichtlich Mietgegenstand (Grundausbau) das Recht oder die Pflicht des Mieters enthält, den Endausbau in eigenem Namen und auf eigene Rechnung zu erbringen und bei ordentlicher oder ausserordentlicher Beendigung auf eigene Kosten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen oder – ggf. ohne Entschädigung – zurückzulassen. Ausgestaltungsvarianten gibt es viele. Sie hängen letztlich von der Marktlage des Vermietungsmarkts, den Vertragsverhandlungen und von der Höhe der Mieter-Investition ab.

Dauer / Optionsrecht

Bei der Rohbaumiete kommt der Vertragsdauer, meistens eine fixe Vertragsdauer von 5 Jahren und zwei Optionen à 5 Jahre besondere Bedeutung zu, sollte doch der Mieter seine Endausbauinvestition amortisieren können. Die Umlegung der Mieter-Investition schafft nur über ein längere Vertragsdauer einen entsprechenden Return.

Vormerkung

Um die hiervor erwähnte Nutzungsdauer auch im Falle einer Handänderung über den nächsten Kündigungszeitpunkt des Erwerbers hinaus (ausser er übernehme wie üblich den Mietervertrag) zu sichern, empfiehlt sich die Vormerkung des Rohbaumietvertrags im Grundbuch des Mietobjekts.

Mietobjekt

Bei der Rohbaumiete ist in der Regel nur der Grundausbau (Rohbau) Gegenstand der Miete.

Mieterausbau

Es ist bei der Rohbaumiete Sache des Mieters, den Endausbau bzw. Innenausbau zu erstellen, um den Mietgegenstand überhaupt nutzungsfähig zu machen und zum vorausgesetzten Gebrauch zu richten.

Mieterbau / Bauhandwerkerpfandrechte

Das Recht des Mieters auf Ausbau birgt für den Vermieter resp. Eigentümer das Risiko in sich, dass er, bezahlt der Mieter seine Unternehmer nicht oder diese ihre Subunternehmer nicht, ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundbuchblatt des Mietobjektes zu gewärtigen hat. Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten zur Vorkehr und Absicherung. Das Hauptproblem liegt aber auch hier darin, dass der Mieterausbau infolge des Akzessionsprinzips dem Eigentum des Vermieters anwächst und daher für den Mieter kein Sicherstellungssubstrat für seine Refinanzierung bilden kann. Sicherheiten erfordern Liquidität (bei der Bank muss für eine Bankgarantie oder Bankbürgschaft die entsprechende Valuta hinterlegt sein) oder Vermögen (zB Grundstück, zu dessen Lasten ein Schuldbrief zugunsten des Vermieters errichtet werden kann). Der Mieterbau kostet sofort viel Geld. Nutzen und Return on Invest laufen aber über die gesamte Mietdauer.

Ende

Kündigung / befristetes Mietverhältnis

Es gelten die allgemeinen Regeln zur Mietvertragsbeendigung (Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages oder Fristablauf eines befristeten Mietvertrages, alles unter Berücksichtigung der einschlägigen Normen des Mietrechts).

Rückgabe des Mietobjektes

Das Thema ist hier immer die gemäss OR 260a Abs. 2 schriftlich zwischen den Mietparteien zu vereinbarende „Rückbaupflicht“ (allenfalls bei entsprechender Einigung nur ein „Rückbaurecht“) und die klärende Abrede der „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ (= Grundausbau bzw. Rohbau).

Entschädigung

Von Gesetzes wegen (OR 260a Abs. 3) wären Mehrwerte dem Mieter zu entschädigen, wobei weitergehende Entschädigungsansprüche durch die Mietparteien schriftlich zu vereinbaren wären. 90 % aller Rohbaumietverträge werden mit einer Ausschlussklausel (Wegbedingung der Entschädigungspflicht des Vermieters) geschlossen. In der Praxis zeigt sich, dass Vermieter hier sehr vorausschauend denken und Mieter etwas fatalistisch davon ausgehen, das Thema werde sich durch eine lange oder „lebenslängliche“ Miete des Objekts nicht stellen; das finanziell und kostenmässig wichtige Thema rückt dann erst wieder beim Auszug aus dem Mietlokal in den Mittelpunkt des Geschehens.

Problematik

Bei der Rohbaumiete stellt der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt im Rohzustand zur Verfügung, d.h. die Böden, Decken und die Umfassungswände sind roh und sämtliche Installationen werden nur bis zum Mietobjekt erstellt. Das übergebene Mietobjekt befindet sich in einem Zustand, der erst nach weiteren baulichen Massnahmen durch den Mieter einen Gebrauch ermöglicht.

Im Rahmen des geltenden Mietrechts stellt dies einen scheinbaren Widerspruch dar. Gemäss OR 256 hat der Vermieter das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in diesem aus entsprechend zu erhalten. Zur Grundausstattung gehört somit auch der eigentliche Innenausbau, der vom Vermieter ausgeführt werden müsste.

Der Vermieter und der Mieter können jedoch im Mietvertrag vereinbaren, dass das Mietobjekt im Rohbau übergeben wird. Die vertragliche Vereinbarung verdrängt damit die gesetzliche Regelung des Obligationenrechts. Wichtig ist, dass aus der Vereinbarung klar der Wille zum Ausdruck kommt, dass das Mietobjekt im Rohbau vermietet wird. Fehlt es an einer solchen Abrede, so ist vom dem Gebrauch auszugehen, dem man von der gemieteten Sache üblicherweise erwartet.

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