Überblick Rohbaumiete-Konfliktpunkte

Obwohl die Rohbaumiete in Lehre und Rechtsprechung umstritten ist, lassen sich folgende Punkte klären:

  • Zum vorausgesetzten Gebrauch tauglicher Zustand der Mietsache
    • Eignung des Mietobjektes zum Endausbau durch den Mieter
  • Der Vertrag über die Rohbaumiete stellt kein unzulässiges Koppelungsgeschäft nach OR 254 dar
    • Der Vermieter kann dem Mieter nur beschränkte Vorgaben zur Gestaltung des Mieterausbaus machen
  • Vom Mieter geschaffener Endausbau (Endzustand) der Mietsache
    • Zuordnung
      • Der Endausbau ist ein nicht mietrechtlich geschuldeter Zustand
    • Folgen
      • Vorbehältlich anderslautender Abrede
        • Mieter
          • Keine Mängelrechte bezüglich seines Endausbaus
        • Vermieter
          • Keine Unterhaltspflicht bezüglich des Mieterausbaus
  • Keine Entschädigung des Mieters für den Endausbau
    • Die Meinung, wonach die Rohbaumiete gegen OR 256 Abs. 2 verstosse, wenn der Mieter nicht in irgend einer Form entschädigt werde, hat sich nicht durchgesetzt
      • Kein Erfordernis eines reduzierten Mietzinses, auch wenn dies natürlich aufgrund der 10 – 15 % geringen Investitionskosten des Vermieters bei blosser Bereitstellung des Grundausbaus von den Mietern erwartet wird
      • Ebenso wird der Mieter – vorbehältlich des eigentümerfinanzierten Wunsch-Endausbaus – keine Einmal-Kapitalleistung erwarten dürfen
  • Keine Mindestmietdauer zur Amortisation der Mieterausbaukosten
    • Herrschende Lehre
      • Das Verlangen einer Mindestmietvertragsdauer wird von der herrschenden Lehre als unrichtig betrachtet
    • Gründe
      • Keine Mindestdauervorgabe durch OR 260a
      • Unzutreffende Annahme, der Endausbau habe nichts mit dem vereinbarten Gebrauch der Mietsache zu tun
  • Mietzinskontrolle unter den Voraussetzungen nach Massgabe von OR 269 ff., unter Nichteinbezug der vom Mieter getätigten Investitionen bei der Renditeberechnung

Gesetzestexte

Weiterführende Literatur

  • SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 32 ff. zu OR 256
  • WEBER ROGER, Basler Kommentar, N 6a zu OR 256
  • LACHAT DAVID / STOLL DANIEL / BRUNNER ANDREAS, Mietrecht für die Praxis, 8., vollständig überarbeitete Auflage, Zürich 2009, S. 123, FN 19, und 143 f.

Weiterführende Informationen

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