Vormerkung im Grundbuch

Bei der Miete an einem Grundstück können Vermieter und Mieter verabreden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt werden soll (vgl. OR 261b Abs. 1).

Eine Vormerkung des Mietverhältnisses im Grundbuch bewirkt, dass jeder neue Eigentümer der Liegenschaft dem Mieter gestatten muss, das Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen (vgl. OR 261b Abs. 2).

Für Rohbaumieter ist die Vormerkung des Mietvertrages sehr wichtig, weil er meistens erhebliche Mittel in den Innenausbau steckt und diese Investition über die vorgesehene Mietdauer (fix und mit Optionen) ausnützen bzw. amortisieren können sollte.

Auch wenn der Grundsatz „Kauf bricht Miete“ durch den automatischen Vertragsübergang auf den Erwerber des Mietobjektes relativiert wurde (vgl. OR 261 Abs. 1), kann der Erwerber gemäss OR 261 Abs. 2 lit. a vorzeitig auf den nächstmöglichen Termin kündigen. – Um eine solche vorzeitige Kündigungsmöglichkeit im Handänderungsfalle auszuschliessen, sollte der Mieter eine Mietvertragsvormerkung ausbedingen.

Bezüglich der Mietvertrags-Vormerkung gilt es auf folgendes hinzuweisen:

  • Rechtsnatur der Vormerkung
    • Rechte des Mieters werden durch die Vormerkung im Grundbuch zur Realobligation
    • Realobligatorische Wirkung besteht darin, dass sich der Anspruch des Mieters auf Überlassung des Grundstücks zum Mietgebrauch nicht nur gegen den Vermieter und Mietvertragspartner, sondern gegen jeden an der Mietsache dinglich berechtigten richtet, also auch gegen den künftigen Immobilienerwerber
  • Formelle Erfordernisse zur Vormerkung im Grundbuch
    • 1. (schriftlicher) Mietvertrag mit Vormerkungsabrede
    • 2. Grundbuchanmeldung (im Mietvertrag oder separater Antrag an das Grundbuchamt)
    • 3. Vormerkungsdauer (ist in der Grundbuchanmeldung anzugeben)
      • Befristete Mietverträge (Regelfall) dürfen auf die Mindestdauer vorgemerkt werden resp. bei Optionen für eine weitere Mindestdauer
      • Unbefristete Mietverträge (Ausnahme) können nur bis zum ersten vertraglichen Kündigungstermin vorgemerkt werden
  • Vormerkung bei Untermiete
    • Grundsätzliche Zulässigkeit
    • Untermieter hat aber ohne dass der Eigentümer der Vormerkungsabrede beitritt, keinen Vormerkungsanspruch
    • Verweigert der Eigentümer den Beitritt, so muss sich der (gutgläubige) Untermieter an den Untervermieter halten und von diesem Schadenersatz wegen Nichterfüllung der Vormerkungsabrede verlangen oder vom Vertrag zurücktreten (vgl. HIGI PETER, a.a.O., N 11 zu OR 261b)
  • Wirkungen der Vormerkung
    • Gegenüber dem Grundstückserwerber
      • Jeder neue Eigentümer muss dem Mieter gestatten, die Mietsache gemäss Mietvertrag zu gebrauchen (vgl. OR 261b Abs. 2)
      • Der Erwerber kann nicht gemäss OR 261 Abs. 2 lit. a vorzeitig kündigen
    • Gegenüber dinglich Berechtigten
      • Die Mietvertragsvormerkung wirkt aber auch gegenüber jedem später im Grundbuch eingetragenen Recht
      • Es geht solchen Rechten im Range der dinglichen Sicherheit vor, was bei der Verwertung des Mietobjektes zu einer Besserstellung des Mieters führt
      • Für Einzelheiten siehe die in der Box angeführten Links zum „Vermieterkonkurs“ und zur „Grundstückverwertung“

Gesetzestexte

Weiterführende Literatur

  • SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 1 ff. zu OR 261b
  • HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 11 ff. zu OR 261b

Weiterführende Informationen

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