Rohbaumietklausel

Die Rohbaumiete wird im Mietvertrag individuelle, meistens durch textliche Vorgabe des Vermieters (schriftlich; siehe Form) geregelt. Regelmässig sind das Innenausbauvorgehen, die Kostentragung und die Verhältnisse, wie der Mieter die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder verlassen kann, Vertragsinhalt:

Endausbau (Individualausbau)

  • Variante 1
  • Variante 2
  • Variante 3
    • Vermieter erledigt den Individualausbau in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, kapitalisiert die Ausbaukosten und schlägt sie zur Miete (Achtung nach Ablauf der festen Vertragsdauer + Optierung für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (unbefristet oder befristet) muss der Mietzins um die Ausbaukosten-Anteile reduziert werden)
  • Variante 4
    • Vermieter erledigt den Individualausbau in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Mieters

Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

Abgeltung des Mieterbaus

Tipp

Im Mietvertrag sollte klar zum Ausdruck gebracht werden, dass es sich um eine Rohbaumiete handelt und dass diese die Grundlage eines reduzierten Mietzinses oder einer Ausgleichszahlung ist.

Fehlende Ausgleichsvereinbarung

Haben die Parteien keine Vereinbarung über den Mietzinsausgleich getroffen, steht dem Mieter ein Rückforderungsanspruch zu.

Der Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses die zu viel bezahlten Mietzinse nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung (OR 62 ff.) zurückfordern, die infolge der unterlassenen Reduktion des Mietzinses bei der Rohbaumiete unterblieben sind.

Vorschlag für vertragliche Regelung

Variante mieterfreundlich:

  1. Der Vermieter übergibt die Mietsache gemäss Schnittstellenpapier zum Endausbau durch den Mieter (Anhang zum Mietvertrag). Die Parteien haben ein Übergabeprotokoll zu erstellen.
  2. Der Vermieter leistet dem Mieter an die Endausbaukosten von CHF 200‘000 einen einmaligen Ausbaubeitrag von maximal CHF 100‘000, gegen Nachweis der Ausführung des genehmigten Mieterausbauprojekts und gegen Kopien der Originalrechnungen, der jährlich mit CHF 10‘000 über 10 Jahre getilgt wird, und zwar durch Verrechnung mit den jeweils bezahlten Mietzinsen; der Ausbaubeitrag ist nicht zu verzinsen.
  3. Eine Rückbaupflicht des Mieters besteht nicht.

Variante vermieterfreundlich:

  1. Der Vermieter übergibt die Mietsache gemäss Schnittstellenpapier zum Endausbau durch den Mieter (Anhang zum Mietvertrag). Die Parteien haben ein Übergabeprotokoll zu erstellen.
  2. Der Mieter trägt den Unterhalt und die Reparaturen des Endausbaues alleine.
  3. Als Ausgleich für die Übernahme des Ausbaues und dessen Unterhalt ist das Mietverhältnis auf 10 Jahre angesetzt und der Mietzins um 15 % gegenüber dem marktüblichen Preis reduziert.
  4. Bei Mietende kann der Vermieter die Wiederherstellung (ganz oder teilweise) des Rohbauzustandes verlangen. Verzichtet der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, so hat der Mieter den Ausbau zu belassen; er hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Entschädigung seines Endausbaus.

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