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Rohbaumiete / Miete Rohbau

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Mehrwertentschädigung

Rechtsgebiet:
Rohbaumiete / Miete Rohbau
Stichworte:
Rohbaumiete
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Ausgangslage

Die Rohbaumiete zeichnet sich dadurch aus, dass die Mietsache vom Mieter im Grundausbau übernommen und auf eigene Kosten baulich verändert wird. Der Mieter tätigt Investitionen und schafft dadurch – bei näherer Betrachtung  – eine neue Mietsache, die einen Mehrwert aufweist.

Umstrittene Mehrwertentschädigungspflicht

Umstritten ist die Frage, ob der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Entschädigungsanspruch zusteht:

Für den Mehrwert infolge Mieterausbau:

  • kann durch schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden (siehe „Beispiel für Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht“)
  • keine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Rohbaumiete; OR 260a Abs. 3 findet aber analog Anwendung:
    • Mietsache muss bei Beendigung des Mietverhältnisses objektiv einen erheblichen Mehrwert aufweisen
    • Mehrwert ist vollumfänglich zu entschädigen, wobei dem Richter ein grosser Ermessensspielraum zukommt (vgl. ZGB 4)

Infolge nicht erfolgter Amortisation des Mieterausbaus:

  • umstritten, ob gemäss OR 256 dem Mieter einen Anspruch zukommt, wenn die Investition für die Mieterausbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht amortisiert sind
  •  besser:
    • Vereinbarung einer bestimmten Mindestdauer
    • Vereinbarung eines Entschädigungssystems bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages

Die Entschädigung an den Mieter kann dabei wie folgt geleistet werden

  • Direkt durch Rückerstattung der Investitionskosten für den Ausbau
  • Indirekt durch Reduktion des Mietzinses bei Beginn des Mietverhältnisses
    • Berechnung des Mietzinses auf der Basis des Grundausbaus (Rohbaus); oder
    • Vereinbarung eines marktüblichen Mietzinses und Reduktion nach den Grundsätzen über die Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen durch den Vermieter

Änderung oder Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht

Der dispositive Charakter von OR 260a Abs. 3 lässt es zu, dass die Mehrwertentschädigungspflicht schriftlich im Rohbaumietvertrag ganz wegbedungen, anders bestimmt oder präzisierend festgelegt wird.

Für Einzelheiten:

Beispiel für Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht

Der Vermieter schuldet dem Mieter bei Beendigung des Rohbaumietvertrages auch im Falle eines erheblichen Mehrwerts der Mietsache keine Entschädigung.

Die Mehrwertentschädigungspflicht gemäss OR 260a Abs. 3 wird hiermit ausdrücklich wegbedungen.

Gesetzestexte

Literatur

  • SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 32d zu OR 256
  • LACHAT DAVID / STOLL DANIEL / BRUNNER ANDREAS, Mietrecht für die Praxis, 8., vollständig überarbeitete Auflage, Zürich 2009, S. 620

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