Mehrwertentschädigung

Ausgangslage

Die Rohbaumiete zeichnet sich dadurch aus, dass die Mietsache vom Mieter im Grundausbau übernommen und auf eigene Kosten baulich verändert wird. Der Mieter tätigt Investitionen und schafft dadurch – bei näherer Betrachtung  – eine neue Mietsache, die einen Mehrwert aufweist.

Umstrittene Mehrwertentschädigungspflicht

Umstritten ist die Frage, ob der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Entschädigungsanspruch zusteht:

Für den Mehrwert infolge Mieterausbau:

  • kann durch schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden (siehe „Beispiel für Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht“)
  • keine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Rohbaumiete; OR 260a Abs. 3 findet aber analog Anwendung:
    • Mietsache muss bei Beendigung des Mietverhältnisses objektiv einen erheblichen Mehrwert aufweisen
    • Mehrwert ist vollumfänglich zu entschädigen, wobei dem Richter ein grosser Ermessensspielraum zukommt (vgl. ZGB 4)

Infolge nicht erfolgter Amortisation des Mieterausbaus:

  • umstritten, ob gemäss OR 256 dem Mieter einen Anspruch zukommt, wenn die Investition für die Mieterausbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht amortisiert sind
  •  besser:
    • Vereinbarung einer bestimmten Mindestdauer
    • Vereinbarung eines Entschädigungssystems bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages

Die Entschädigung an den Mieter kann dabei wie folgt geleistet werden

  • Direkt durch Rückerstattung der Investitionskosten für den Ausbau
  • Indirekt durch Reduktion des Mietzinses bei Beginn des Mietverhältnisses
    • Berechnung des Mietzinses auf der Basis des Grundausbaus (Rohbaus); oder
    • Vereinbarung eines marktüblichen Mietzinses und Reduktion nach den Grundsätzen über die Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen durch den Vermieter

Änderung oder Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht

Der dispositive Charakter von OR 260a Abs. 3 lässt es zu, dass die Mehrwertentschädigungspflicht schriftlich im Rohbaumietvertrag ganz wegbedungen, anders bestimmt oder präzisierend festgelegt wird.

Für Einzelheiten:

Beispiel für Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht

Der Vermieter schuldet dem Mieter bei Beendigung des Rohbaumietvertrages auch im Falle eines erheblichen Mehrwerts der Mietsache keine Entschädigung.

Die Mehrwertentschädigungspflicht gemäss OR 260a Abs. 3 wird hiermit ausdrücklich wegbedungen.

Gesetzestexte

Weiterführende Literatur

  • SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 32d zu OR 256
  • LACHAT DAVID / STOLL DANIEL / BRUNNER ANDREAS, Mietrecht für die Praxis, 8., vollständig überarbeitete Auflage, Zürich 2009, S. 620

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