Mängel

Bei den Mängelrechten nach Antritt der Mietsache ist zu differenzieren zwischen:

Mängelrechte und Schadenersatzansprüche des Vermieters

Grundlage

  • OR 259a ff.

Ansprüche und Rechte

  • Vermieter-Ansprüche und Rechte nach OR 97 Abs. 1 (mietvertragsrechtliche Regelung)
    • Erfüllungsanspruch
    • Ex nunc-Rücktrittsrecht und Anspruch auf Schadenersatz (negatives Interesse nach OR 107 Abs. 2 und OR 109 Abs. 2 analog) bei wesentlicher Vertragsverletzung (Unzumutbarkeit)
    • Anspruch auf Schadenersatz (positives Interesse)
  • Vermieter-Ansprüche und Rechte nach OR 102 ff. (verzugsrechtliche Regelungen)
    • Erfüllungsanspruchund Anspruch auf (Schaden-)Ersatz des Verspätungsschadens (OR 103 ff.)oder
    • Verzicht auf nachträgliche Erfüllung unter Aufrechterhaltung des Rohbaumietvertrages und Schadenersatzanspruch des positiven Vertragsinteresses nach der Austausch- oder Differenztheorie (OR 107 Abs. 2)oder
    • Verzicht auf nachträgliche Erfüllung mit ex nunc-Rücktrittsrecht und Schadenersatzanspruch des negativen Interesses (OR 107 Abs. 2 und OR 109 Abs. 2)

Mängelrechte und Schadenersatzansprüche des Mieters

Grundlage

Ansprüche und Rechte

  • Nebeneinander (Anspruchskonkurrenz) von
    • Mängelrechten und
    • Schadenersatzansprüchen

Die Mängelfälle

1. Mängel am Grundausbau (Rohbau)
  • Grundlage
    • OR 259a ff.
  • Mängelbeispiele
    • Nicht funktionierende Zentralheizung
    • Defekter zentraler Boiler
    • Klimaanlage kühlt nicht
    • Undichtes Dach
    • usw.
  • Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
2. Mängel am Endausbau (Mieterausbau)
  • Grundlage
    • Mieterrechte
      • OR 259a ff.
    • Vermieterrechte
      • OR 254
  • Mängelbeispiele
    • Design des Endausbaus entspricht nicht der „Bestellung“
    • Innenausbau-Layout ist zu hellhörig
    • Böden im Innenausbau haben Überzähne (Stolperfallen) und verursachen übermässigen Trittschall
    • Zu schwache Beleuchtung
    • usw.
  • Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
    • Kein Rechtsbehelfdes Mieters im Verhältnis zum Vermieter, da mietrechtlich für den Endausbau verantwortlich ist
    • Hingegen kann er seine werkvertraglichen Mängelrechte gegenüber seinen Innenausbau-Unternehmern wahrnehmen
  • Vorgehensmöglichkeiten des Vermieters
    • Erfüllungsklage des Vermieters gestützt auf OR 97 ff., ev. OR 102 ff. bei Nichteinhaltung
      • der vereinbarten ästhetischen Gestaltung des Mieterbaus
      • der Pflicht, den Mieterausbau zu erstellen
      • der Gebrauchspflicht
3. Mängel des Grundausbaus bewirkten Schäden am Mieterausbau
  • Grundlage
    • Mieterrechte
      • OR 259e
      • OR 43 Abs. 1
    • Vermieterrechte
      • ZGB 642
  • Mängelbeispiel
    • Dach des Gebäudes, in welchem sich das Rohbaumietobjekt befindet, ist undicht und verursacht einen Wasserschaden, welcher den Mieterausbau beschädigt und einen Teil der in den Geschäftsräumen feilgehaltenen Produkten unverkäuflich macht; für die Behebung des Wasserschadens muss das Geschäft drei Tage geschlossen werden
  • Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
    • Grundausbau
      • Mietrechtliche Haftung des Vermieters
      • Der Mieter kann gegenüber dem Vermieter seine Mängelrechte (in Bezug auf das undichte Dach) geltend machen, nämlich:
      • Mängelbehebung (hier: Abdichtung des Dachs) (OR 259b f.)
      • Herabsetzung des Mietzinses (OR 259d)
      • Schadenersatz (OR 259e), auch bezüglich der zerstörten Wände des Mieterausbaus und Waren sowie des entgangenen Gewinns aus der Geschäftsschliessung während der Renovation
      • Werkeigentümerhaftung des Vermieters
      • Der Mieter kann nebst seiner mietvertraglichen Ansprüche (OR 259e und OR 97 Abs. 1) – in Anspruchskonkurrenz – die Werkeigentümerhaftung (OR 58), eine Kausalhaftung, geltend machen
    • Mieterausbau
      • Kein Mängelbeseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter
      • Da der Vermieter keine Verantwortung für den Mieterausbau hat, besitzt der Mieter keinen mietvertraglichen Mängelbeseitigungsanspruch (OR 259b f.) gegenüber dem Vermieter
      • Nur Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermieter
      • Der Mieter ist daher auf die Geltendmachung seines Schadenersatzanspruchs verwiesen
  • Vermieter-Haftung
    • Vertragliche Haftung
      • Vermieterhaftung, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft (Exkulpationsbeweis; BBl 1985 I 1436)
      • Ein Vermieterverschulden ist prinzipiell zu bejahen, wenn er – am Grundausbau – seine Unterhalts- und Instandhaltungs- bzw. Instandstellungspflicht gemäss OR 256 verletzt (SVIT-Kommentar, a.O., Rz 17 zu OR 259e)
    • Ausservertragliche Haftung
      • Vermieter kann auch – kumulativ – aus unerlaubter Handlung haften (OR 41 ff.)
      • Unerlaubte Handlung | unerlaubte-handlung.ch
4. Mängel des Mieterausbaus bewirkten Schäden am Grundausbau
  • Grundlage
    • OR 97 Abs. 1 + ggf. OR 102 ff.
    • OR 58
  • Mängelbeispiele
    • Undichte Wasserleitungen im Mieterausbau, mit Schadensfolgen für den Grundausbau und zB auf den Besitz der Mieter in anderen Geschossen
    • Nicht richtig geerdete Elektrisch-Leitungen im Mieterausbau verursachen Feuersbrunst, mit Folgen auf Grundausbau und die Mietlokale der Dritter
  • Vorgehensmöglichkeiten des Vermieters
    • Mietrechtliche Haftung des Mieters
      • Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter geltend machen:
        • Schadenersatzansprüche nach OR 97 Abs. 1 und ggf. OR 102 ff.
    • Werkeigentümerhaftung des Mieters
      • Der Vermieter kann nebst seiner mietvertraglichen Ansprüche (OR 259e und OR 97 Abs. 1), davon ausgehend, dass der Mieterausbau ein Werk darstelle, – in Anspruchskonkurrenz – die Werkeigentümerhaftung (OR 58), eine Kausalhaftung, geltend machen
5. Mängel des Mieterausbaus bewirkten Schäden am Mieterausbau
  • Grundlage
    • OR 58
    • OR 41 ff.
  • Mängelbeispiel
    • Toilettendefekt führt zu Wasserschaden mit Beeinträchtigung des Mieterausbaus und der Mieträume des Unterliegers
  • Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
    • Werkeigentümerhaftung
      • Schadenersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter wird bei der Rohbaumiete meistens, vielfach aus folgenden Gründen, scheitern
        • Risikosphäre des Mieters
        • Drittverschulden (Endausbau-Unternehmer des Mieters) oder ein Selbstverschulden des Mieters können den adäquaten Kausalzusammenhang unterbrechen
        • Selbstverantwortung des Mieters
        • Zumutbarkeit von schadensmindernden Massnahmen
    • Wegbedingung ausservertraglicher Schadenersatzansprüche
      • Wegbedingung der ausservertraglichen Haftung
        • Nach herrschender Lehre können ausservertragliche Schadenersatzansprüche , namentlich im Zusammenhang mit OR 58, wegbedungen werden
        • Zulässigkeit einer mietvertraglichen Freizeichnung mit Blick auf OR 256 Abs. 2?
          • Die herrschende Lehre hält dafür, dass ausservertragliche Schadenersatzansprüche im Allgemeinen und auch beim Mietvertragsrecht im Besonderen wegbedungen werden können
  • Möglichkeiten des Vermieters
    • Der Vermieter hat – solange der Grundausbau nicht leidet und er nicht geschädigt ist, vorbehältlich der Tangierung anderer Vermieterrechte – keinen Handlungsbedarf
6. Mängel von Grund- und Mieterausbaus bewirkten Schäden
  • Grundlage
    • OR 41 ff.
  • Mängelbeispiel
    • Wasserrohrleitungsbruch im Grundausbau und kein Wasserablauf in der Nasszelle des Endausbaus
  • Haftungslage
    • Vermieter und Mieter haften hier bei der Rohbaumiete anteilsmässig

Weiterführende Literatur

  • Mängel am Grundausbau (Rohbau)
    • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 50
  • Mängel am Endausbau (Mieterausbau)
    • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 50 f.
  • Mängel des Grundausbaus bewirkten Schäden am Mieterausbau
    • WEBER ROGER, BSK OR I, Rz 1 zu OR 259e
      • SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 17 zu OR 259e
    • Mängel des Mieterausbaus bewirkten Schäden am Grundausbau
      • BREHM ROLAND, Berner Kommentar, Rz 15 zu OR 58
    • Mängel des Mieterausbaus bewirkten Schäden am Mieterausbau
      • BREHM ROLAND, Berner Kommentar, Rz 45 zu OR 58, m.w.H.
      • SCHUMACHER RAINER, BRT 1993, S. 59 f. (a.Mg.)
      • BREHM ROLAND, Berner Kommentar, Rz 231 zu OR 41
    • Mängel von Grund- und Mieterausbaus bewirkten Schäden
      • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 51

Weiterführende Informationen

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