Konkurs

Allgemeine Information zum Mietverhältnis im Konkurs

Für die Grundlageninformationen wird statt einer Inhaltswiederholung verwiesen auf:

Information zur Rohbaumiete im Konkurs

Zentraler Punkt der Rohbaumiete im Konkurs ist der Mieterausbau und seine finanzielle Realisierung in der Zwangsvollstreckung:

Vermieterkonkurs

  • Gerät der Vermieter in Konkurs, zeitigt dies in rechtlichen Hinsicht folgendes:
    • Grundsatz | vermieterkonkurs.ch
    • Ausnahme | vermieterkonkurs.ch
    • Verwertung der Mietsache | vermieterkonkurs.ch
      • Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber | vermieterkonkurs.ch
        • Ohne Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch
          • Der Ersteigerer oder Freihandkäufer kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Erwerber dringenden Eigenbedarf geltend macht bzw. der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht (vgl. SchKG 261 Abs. 2)
        • Mit Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch
      • Innenausbau
        • sachenrechtlich
          • Infolge des Akzessionsprinzips geht auch der Innenausbau des Mieters – zusammen mit dem Grundstück – auf den Erwerber über
          • Der Ersteigerer bzw. Freihandkäufer hat dies sowie die nachgenannten obligatorischen Rechte und Pflichten bei der Bewertung für das Gebot ins Kalkül zu ziehen
        • obligatorisch
          • Der Erwerber hat zu prüfen, ob es sich beim Innenausbau um eine Rohbaumiete oder um ein voll ausgebaute Vermietung (Eigentümerausbau, mit oder ohne Änderungen des Mieters) handelt
          • Die Vermieterpflichten im Zusammenhang mit Fortbestand oder Rückbau und allfälliger (Mehrwert-)Entschädigung gehen auf den Erwerber über
          • Es ist Sache des Erwerbers abzuklären, welche Rechte und Pflichten ihn bei einer späteren Vertragsauflösung diesbezüglich treffen
    • Geldwerte Mieterforderungen / Schadenersatzforderungen
      • Resultieren aus dem Vermieterkonkurs Ansprüche des Mieters, kann er diese im Konkursverfahren des Vermieters zur Kollokation anmelden
    • Zum Ganzen

Mieterkonkurs

  • Gerät der Mieter in Konkurs, zeitigt dies in rechtlichen Hinsicht folgendes:
    • Ausgangslage für die nachfolgenden Erläuterungen
      • Geschäftsraummiete!
    • Grundsatz
      • Mietvertrag wird nicht automatisch beendet
      • Der Mietzinsanspruch des Vermieters ist akut gefährdet
    • Eintritt nach SchKG 211 (seltener Betriebsweiterführungsfall)
      • Voraussetzungen von OR 266h
        • Vermieter kann dem Mieter und der Konkursverwaltung angemessene Frist zur Sicherheitsleistung ansetzen
      • Sicherstellung
        • Mietvertragsfortsetzung
          • Das Mietverhältnis wird – wie unter aufrechtstehenden Vertragspartnern – zwischen der Konkursmasse und dem Vermieter weitergeführt
        • Innenausbau
          • Keine Änderung gegenüber den Rechten und Pflichten vor Konkurseröffnung
      • Ausbleiben der Sicherstellung
        • Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung (OR 266h Abs. 2)
        • Konkursverfahren
          • Identische Folgen wie unter „Nichteintritt nach SchKG 211“
    • Nichteintritt nach SchKG 211 (Regelfall)
      • Mietzinsforderungen
        • Möglichkeit des Vermieter, sich aus der Mietzinskaution bezahlt zu machen
          • http://www.mietzins-depot.ch/
        • Möglichkeit des Vermieters, seine Restforderung im Konkurs zur Kollokation anzumelden
      • Innenausbau
        • Eigentum
          • Vermieter (Akzessionsprinzip)
        • Rückgabe
          • durch die Konkursverwaltung
        • Rückbau für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
          • Durch den Vermieter auf seine Kosten
            • ev. zu Lasten einer ursprünglichen „Rückbau-Sicherstellung“
            • ev. – je nach Situation und Konkursverwaltung – Forderungsanmeldung im Konkurs
        • Entschädigung
          • an die Konkursmasse
        • Rückbauverzicht des Vermieters unter Verwendung des Innenausbaus durch den Vermieter (zB gut wieder verwendbares Büro-Layout)
          • Entschädigungspflicht des Vermieters je nach Mietvertragskonditionen
          • Verhandlungssache
    • Zum Ganzen

Gesetzestexte

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