Exkurs: Eigentümerausbau

Die Änderung der Marktverhältnisse und / oder die Verhandlungssituation resp. das Vermieterinteresse an der Gewinnung des Mieters (Key-Mieter) können dazu führen, dass der Eigentümer den Endausbau nach den Mieterwünschen auf seine Kosten ausführt.

Der Wechsel von der Rohbaumiete zur Miete mit Eigentümer-Innenendausbau verlangt vom Eigentümer geänderte strategische-taktische, technische, betriebswirtschaftliche, finanzielle und auch rechtliche Massnahmen bzw. Katalogisierung:

Eigentümerstrategie

  • (Wieder-)Aufnahme des Themas Innenausbau

Objektbeschreibung

  • Angaben über die Innenausbauart
    • Mieterausbau
    • Rohbaumiete oder
    • Eigentümerausbau

Endausbau / Innenausbau

  • Neubauvorhaben mit Endausbau nach Mieterwunsch
    • Bei Neubauten ist die Koordination von Werkerstellung und Vermietung ab Plan besonders wichtig:
      • Es sollen beim TU/GU höhere Kosten für einen nachträglichen Endausbau der roh erstellten Mieträume vermieden werden
      • Mit Verhandlungsgeschick lassen sich heute beim TU/GU die verzögerte Endausführung und Materialisierung nach den Wünschen des erst nachträglich gefundenen Mieters zu den gleichen Konditionen wie der nahtlose Endausbau bewerkstelligen, nur muss dies mit Abschluss es TU- bzw. GU-Werkvertrags vereinbart werden
  • Bestandesbaute mit Änderungen des vorhandenen Innenausbau nach Mieterwunsch
    • Bei Bestandsbauten ist zu berücksichtigen, dass Mieter-Innenausbauwünsche als Umbau- und Änderungsvorhaben gelten und teurer zu stehen kommen als der Endausbau bei Neubauten

Finanzierung

  • Grundausbau +
  • jeweilige Innenausbauten
    • Höheres Investitionsvolumen
    • Solche Eigentümer-Endausbauten nach den Mieterwünschen werden vom Hypothekargläubiger refinanziert
      • bei langfristigen Mieterverhältnissen
      • bei Innenausbauten, die sich in einem höheren Mietzins manifestieren
      • bei Dritt-Wiederverwendbarkeit
    • Grundstück (Pfandobjekt) / Belehnung | hypothekar-kredit.ch

Mietzinsgestaltung

  • Kostenüberwälzung?
    • Überwälzung der Endausbaukosten auf den Mietzins, soweit möglich
  • Differenz zwischen voll ausgebauten Flächen und Rohbaumiete
    • Preisspanne zwischen Vollausbau und Rohbaumiete   =   10 – 20 %, je nach Objekt und Lage
  • Reduzierte Rendite?
    • Oft führen Mieterausbauwünsche auf Kosten des Vermieters zu einer reduzierten Miete

Mietverhältnisbeschreibung

  • Erfassung der (wirtschaftlichen) Zugehörigkeit des Innenausbaus
  • Innenausbau-Verantwortung

Rechtliches beim Eigentümerausbau nach Wünschen des Mieters

  • Wer lässt für wessen Rechnung bauen?
    • In rechtlicher Hinsicht stellt sich zunächst die Frage danach, ob der Innenausbau vom Eigentümer in eigenem Namen und auf eigene Rechnung oder vom Mieter in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Eigentümers ausgeführt wird
  • Innenausbau-Mängelrechte stehen dem Besteller zu
    • Die Geltendmachung von Innenausbau-Mängeln gegenüber den Unternehmern ist Besteller-Sache
  • Innenausbau-Vergabe durch den Vermieter
    • Wurde der Innenausbau durch den Vermieter an die Unternehmer vergeben, kann der Mieter seine Mängelrechte sowohl aus dem Grundausbau als auch aus dem Innenausbau geltend machen
  • Innenausbau-Vergabe durch den Mieter
    • Trat der Mieter als Innenausbau-Besteller auf, kann er, auch wenn der Endausbau vom Vermieter finanziert wird, diesem gegenüber nur Grundausbau-Mängel geltend machen
  • Wem gehört der Innenausbau?
    • Grundsätzlich ist der Innenausbau Bestandteil des Gebäudes und damit dem Grundeigentümer gehörend
    • Gleichwohl kann vereinbart werden, dass den Mieter eine Rückbaupflicht trifft, v.a. wenn er Innenausbau-Besteller auftrat
  • Keine Entschädigungsansprüche des Mieters bei Eigentümerausbau
    • Im Gegensatz zum klassischen Mieterausbau (Änderung des vorbestandenen Innenausbaus durch den Mieter auf seine Rechnung) und zur Rohbaumiete stellt sich beim eigentümer-ausgeführten resp. -finanzierten Innenausbau die Entschädigungspflicht nicht
    • Trotzdessen sollte der Vermieter im Mietvertrag eine Entschädigungspflicht ausdrücklich wegbedingen

Vertragsmanagement / Vertragsgestaltung

  • Regelung von Mieterveränderungen während der Mietdauer bzw. Rückgabe
    • Entschädigungen
    • Rückbau
    • Wegnahme
  • Abwicklung der ordentlichen oder ausserordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses

Weiterführende Literatur

  • STILLHART PATRIK, Die Rohbaumiete bei Geschäftsräumen ist passé, in: NZZdomizil, Haus und Markt, vom 26./27.03.2016, S. 1
  • BÜRGI-SCHNEIDER GUDRUN / BÜRGI URS, Schweiz: Rohbaumiete oder Eigentümerausbau?, in: Swiss circle-Heft MIPIM 2017, S. 46 f.

Weiterführende Informationen

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