Rückbauverpflichtung / Vermieterwahlrecht / Mieterrückbaurecht

Vermietermotive

In der Praxis wird regelmässig der Rückbau verlangt (vereinbart), weil der Vermieter frei sein will, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter unter Vertrag zu nehmen, der einen eigenen individuellen Ausbau wünscht.

Rückbauverpflichtung des Mieters

Unserer Ansicht nach ist es zulässig, im Rohbaumietvertrag eine Rückbauverpflichtung des Mieters zu verabreden:

Verabredung

  • Ursprüngliche Abrede
    • Die Rückbauverpflichtung ist wenn möglich im Voraus zu verabreden
  • Nachträgliche Abrede?
    • Eine nachträgliche Rückbauabrede würde unter dem gesetzlichen Anfechtungsrisiko (OR 270b) stehen und es müssten die besonderen Formalitäten von OR 269d beachtet werden (Formular- und Begründungspflicht etc.; siehe Box)

Form

  • Schriftlichkeit (OR 260a Abs. 2)

Zulässigkeit einer partiellen Rückbaupflicht

  • Es ist zulässig, den Umfang der Rückbaupflicht einen bestimmten, definierten Teil des Mieterausbaus zu beschränken, wie zB:
    • „… mit Ausnahme der Beleuchtung“
    • „… mit Ausnahme der Toilettenanlagen“
    • „… mit Ausnahme der Wendeltreppe zwischen 1. und 2. OG“

Kostentragung

  • Die Kosten des Rückbaus gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters

Kein Entschädigungsanspruch

  • Es wird kein Entschädigungsanspruch des Mieters begründet, weder nach OR 256 Abs. 2 noch nach OR 267 Abs. 2.

Folge:

  • Ohne schriftliche Rückbauverpflichtung ist der Mieter nicht verpflichtet, die Mietsache im ursprünglichen (Rohbau-)zustand zurückzugeben.
  • Eine schriftliche Rückbauverpflichtung hat detailliert zu erfolgen.
  • Die Rückbauverpflichtung muss bei Mietvertragsabschluss vereinbart werden oder gemäss OR 269d Abs. 3 eingeführt werden.

Wahlrecht des Vermieters, den Rückbau zu verlangen oder darauf zu verzichten

Bei einem mietvertraglichen Wahlrechtmöglichkeit des Vermieters gilt:

  • Bei Rückbauverzicht des Vermieters: kein Wegnahmerecht des Mieters
  • Bei Ausübung des Wahlrechts auf Rückbau, Wegnahmerecht des Mieters

Rückbaurecht des Mieters

Mangels Vertragsabrede kann umstritten sein, ob der Mieter von sich aus, d.h. ohne Verlangen des Vermieters, den Mieterbau beseitigen und aus dem Mietobjekt entfernen darf (Rückbaurecht des Mieters).

Eine solche Konfliktsituation kann entstehen, wenn

  • die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands im Mietvertrag nicht oder ungenügend geregelt wurde oder
  • wenn der Vermieter auf einen Rückbau verzichtet.

Gesetzestexte

Weiterführende Literatur

  • Zulässigkeit der Vereinbarung einer Rückbauverpflichtung im Rohbaumietvertrag
    • VISCHER MORITZ, Die Rohbaumiete – Zulässigkeit und Grenzen, Diss. Zürich / Basel / Genf 2014, S. 152 ff.
  • Herrschende Lehre, die bei Vereinbarung einer Rückbauverpflichtung einen Verstoss gegen OR 256 Abs. 2 du OR 267 Abs. 2 annehmen
    • WEBER ROGER, Basler Kommentar, N 6a zu OR 256
    • WALTER, KUKO OR, Rz 9 zu OR 256
    • LACHAT DAVID / WYTTENBACH MARKUS, 32. Kap., Rz 4.3
    • ZANETTI GIANNI F., Ausgewählte Aspekte der Rohbaumiete, mp 2011, S. 100 f.
    • PERMANN RICHARD, Nichtgeregeltes Sonderproblem Rohbaumiete bei Geschäftsräumlichkeiten, in: AJP 12/2007, S. 1530
  • Autoren, die die Vereinbarung einer Rückbauverpflichtung in jedem Fall als unzulässig erachten
    • WALTER, KUKO OR, Rz 9 zu OR 256
    • LACHAT DAVID / WYTTENBACH MARKUS, 32. Kap., Rz 4.3
  • Zum Vermieterwahlrecht
    • VISCHER MORITZ, Die Rohbaumiete – Zulässigkeit und Grenzen, Diss. Zürich / Basel / Genf 2014, S. 155, Rz 331
  • Formalitäten
    • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 53 f.

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