IEA bei a.o. Kündigung

Die a.o. Kündigung

Sowohl ein befristetes als auch ein unbefristetes (Rohbau-)Mietverhältnis kann auf dem Wege einer ausserordentlichen Kündigung beendet werden (OR 255, OR 266g ff.).

Die Gründe für eine a.o. Kündigung

Folgende Gründe sind für eine vorzeitige Auflösung denkbar:

Relevanz der Ausschlussklausel

Auch im Falle der ausserordentlichen Kündigung spielt es für die Mietparteien eine Rolle, ob der Rohbaumietvertrag mit oder ohne Mehrwertentschädigungs-Ausschlussklausel abgeschlossen wurde:

Rohbaumietvertrag ohne Ausschlussklausel

  • Anspruch des Mieters auf Mehrwertentschädigung (Investitionsersatzanspruch)
    • Besteht keine Ausschlussklausel oder haben die Parteien ausdrücklich schriftlich eine Mehrwertentschädigung festgelegt, hat der Mieter Anspruch auf Mehrwertentschädigung durch den Vermieter nach OR 260a Abs. 3
  • Quantitativ des Ersatzanspruchs
    • Die Mehrwertentschädigung kann reduziert oder verneint werden, wenn der Mieter Anlass zur a.o. Kündigung des Mietverhältnisses gab
  • Kein weitergehender Ersatzanspruch
    • Ohne andere Abrede ist ein weitergehender Ersatzanspruch des Mieters ausgeschlossen

Rohbaumietvertrag mit Ausschlussklausel

  • Grundsatz
    • Bei Vorliegen einer Ausschlussklausel ist ein Investitionsersatzanspruch des Mieters zu verneinen
  • Denkbare eventuelle Ausnahmen
    • Kündigung wegen Mängeln der Mietsache (OR 259b lit. a)
    • Kündigung aus wichtigen Gründen (OR 266g)
      • Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der Auflösung des Mietverhältnisses unter Würdigung aller Umstände (OR 266 Abs. 2)
      • Es ist denkbar, dass der Richter dem Mieter trotz Ausschlussklausel einen bestimmten Investitionsersatzanspruch zubilligt
      • Kündigungsmöglichkeit beider Parteien | mietvertragskuendigung.ch
    • Tod des Mieters (OR 266i)
      • Recht der Erben, trotz Universalsukzession bei Annahme des Erbes zu kündigen
      • Kündigung des Mietverhältnisses infolge Todes des Mieters
        • Ausschlussklausel bleibt wirksam
        • Kein Investitionsersatzanspruch des Mieters
      • Mietertod | mietertod.ch
    • Eigentümerwechsel (OR 261)
      • Kündigung des Erwerbers infolge dringenden Eigenbedarfs
      • Befürwortung eines Investitionsersatzanspruchs trotz Ausschlussklausel gestützt auf OR 261 Abs. 3 (vgl. TSCHUDI JEAN-PIERRE, a.a.O., S. 59, HIGI PETER, a.a.O.)
      • Eigentümerwechsel | miet-recht.ch
      • Eigenbedarf | eigenbedarf.ch
    • Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (OR 264)
      • Da alle Fälle der vorzeitigen Mietobjekt-Rückgabe alleine die Mietersphäre betreffen, wird durch solche Vorfälle keine ausnahmsweise Ersatzpflicht begründet
      • Folgende Fälle begründen also keinen Investitionsersatzanspruch:
        • Vertragsabschluss mit einem dem Vermieter vorgeschlagenen, zumutbaren Ersatzmieter
        • Vertragsabschluss mit einem Dritten
        • Erfolglose Suche eine Ersatz- oder Nachmieters, weil keiner bereit ist, den Rohbaumietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen
      • Vorzeitige Rückgabe der Mietsache | miet-recht.ch

Weiterführende Literatur

  • Rohbaumietvertrag ohne Ausschlussklausel
    • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 59
  • Rohbaumietvertrag mit Ausschlussklausel
    • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 58 ff.
    • HEINRICH PETER, Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe, 2. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2012, Rz 2 zu OR 266i
    • HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 59 zu OR 261 – 261a

Weiterführende Informationen

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