Die a.o. Kündigung
Sowohl ein befristetes als auch ein unbefristetes (Rohbau-)Mietverhältnis kann auf dem Wege einer ausserordentlichen Kündigung beendet werden (OR 255, OR 266g ff.).
Die Gründe für eine a.o. Kündigung
Folgende Gründe sind für eine vorzeitige Auflösung denkbar:
- Aus wichtigen Gründen (OR 266g)
- Kündigungsmöglichkeit beider Parteien | mietvertragskuendigung.ch
- Eigentümerwechsel (OR 261)
- Eigentümerwechsel | miet-recht.ch
- Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (OR 264)
- Vorzeitige Rückgabe der Mietsache | miet-recht.ch
- Zahlungsrückstand des Mieters (OR 257d)
- Mietzinsausstand | miet-recht.ch
- Verletzung der Sorgfaltspflichten durch den Mieter (OR 257f)
- Sorgfalts- und Meldepflicht | miet-recht.ch
Relevanz der Ausschlussklausel
Auch im Falle der ausserordentlichen Kündigung spielt es für die Mietparteien eine Rolle, ob der Rohbaumietvertrag mit oder ohne Mehrwertentschädigungs-Ausschlussklausel abgeschlossen wurde:
Rohbaumietvertrag ohne Ausschlussklausel
- Anspruch des Mieters auf Mehrwertentschädigung (Investitionsersatzanspruch)
- Besteht keine Ausschlussklausel oder haben die Parteien ausdrücklich schriftlich eine Mehrwertentschädigung festgelegt, hat der Mieter Anspruch auf Mehrwertentschädigung durch den Vermieter nach OR 260a Abs. 3
- Quantitativ des Ersatzanspruchs
- Die Mehrwertentschädigung kann reduziert oder verneint werden, wenn der Mieter Anlass zur a.o. Kündigung des Mietverhältnisses gab
- Kein weitergehender Ersatzanspruch
- Ohne andere Abrede ist ein weitergehender Ersatzanspruch des Mieters ausgeschlossen
Rohbaumietvertrag mit Ausschlussklausel
- Grundsatz
- Bei Vorliegen einer Ausschlussklausel ist ein Investitionsersatzanspruch des Mieters zu verneinen
- Denkbare eventuelle Ausnahmen
- Kündigung wegen Mängeln der Mietsache (OR 259b lit. a)
- Siehe Mängelrechte des Mieters
- Kündigungsmöglichkeit des Mieters | mietvertragskuendigung.ch
- Mietzinshinterlegung | mietzinshinterlegung.ch
- Mängel während der Mietdauer | mietzinshinterlegung.ch
- Siehe Mängelrechte des Mieters
- Kündigung aus wichtigen Gründen (OR 266g)
- Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der Auflösung des Mietverhältnisses unter Würdigung aller Umstände (OR 266 Abs. 2)
- Es ist denkbar, dass der Richter dem Mieter trotz Ausschlussklausel einen bestimmten Investitionsersatzanspruch zubilligt
- Kündigungsmöglichkeit beider Parteien | mietvertragskuendigung.ch
- Tod des Mieters (OR 266i)
- Recht der Erben, trotz Universalsukzession bei Annahme des Erbes zu kündigen
- Kündigung des Mietverhältnisses infolge Todes des Mieters
- Ausschlussklausel bleibt wirksam
- Kein Investitionsersatzanspruch des Mieters
- Mietertod | mietertod.ch
- Eigentümerwechsel (OR 261)
- Kündigung des Erwerbers infolge dringenden Eigenbedarfs
- Befürwortung eines Investitionsersatzanspruchs trotz Ausschlussklausel gestützt auf OR 261 Abs. 3 (vgl. TSCHUDI JEAN-PIERRE, a.a.O., S. 59, HIGI PETER, a.a.O.)
- Eigentümerwechsel | miet-recht.ch
- Eigenbedarf | eigenbedarf.ch
- Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (OR 264)
- Da alle Fälle der vorzeitigen Mietobjekt-Rückgabe alleine die Mietersphäre betreffen, wird durch solche Vorfälle keine ausnahmsweise Ersatzpflicht begründet
- Folgende Fälle begründen also keinen Investitionsersatzanspruch:
- Vertragsabschluss mit einem dem Vermieter vorgeschlagenen, zumutbaren Ersatzmieter
- Vertragsabschluss mit einem Dritten
- Erfolglose Suche eine Ersatz- oder Nachmieters, weil keiner bereit ist, den Rohbaumietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen
- Vorzeitige Rückgabe der Mietsache | miet-recht.ch
- Kündigung wegen Mängeln der Mietsache (OR 259b lit. a)
Weiterführende Literatur
- Rohbaumietvertrag ohne Ausschlussklausel
- TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 59
- Rohbaumietvertrag mit Ausschlussklausel
- TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 58 ff.
- HEINRICH PETER, Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe, 2. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2012, Rz 2 zu OR 266i
- HIGI PETER, Zürcher Kommentar, N 59 zu OR 261 – 261a
Weiterführende Judikatur
- Rohbaumietvertrag ohne Ausschlussklausel
- BGE 4C.97/2005 vom 18.08.2005, Erw. 2.7 f.
- Rohbaumietvertrag mit Ausschlussklausel
- BGE 4A_414/2009 vom 09.12.2009, Erw. 3.2
- BGE 4A_397/2013 vom 11.02.2014, Erw. 3.3