Rohbaumiete / Miete Rohbau

Die a.o. Kündigung

Sowohl ein befristetes als auch ein unbefristetes (Rohbau-)Mietverhältnis kann auf dem Wege einer ausserordentlichen Kündigung beendet werden (OR 255, OR 266g ff.).

Die Gründe für eine a.o. Kündigung

Folgende Gründe sind für eine vorzeitige Auflösung denkbar:

• Aus wichtigen Gründen (OR 266g)
  • Kündigungsmöglichkeit beider Parteien | mietvertragskuendigung.ch
• Eigentümerwechsel (OR 261)
  • Eigentümerwechsel | miet-recht.ch
• Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (OR 264)
  • Vorzeitige Rückgabe der Mietsache | miet-recht.ch
• Zahlungsrückstand des Mieters (OR 257d)
  • Mietzinsausstand | miet-recht.ch
• Verletzung der Sorgfaltspflichten durch den Mieter (OR 257f)
  • Sorgfalts- und Meldepflicht | miet-recht.ch

Relevanz der Ausschlussklausel

Auch im Falle der ausserordentlichen Kündigung spielt es für die Mietparteien eine Rolle, ob der Rohbaumietvertrag mit oder ohne Mehrwertentschädigungs-Ausschlussklausel abgeschlossen wurde:

Rohbaumietvertrag ohne Ausschlussklausel

• Anspruch des Mieters auf Mehrwertentschädigung (Investitionsersatzanspruch)
  • Besteht keine Ausschlussklausel oder haben die Parteien ausdrücklich schriftlich eine Mehrwertentschädigung festgelegt, hat der Mieter Anspruch auf Mehrwertentschädigung durch den Vermieter nach OR 260a Abs. 3
• Quantitativ des Ersatzanspruchs
  • Die Mehrwertentschädigung kann reduziert oder verneint werden, wenn der Mieter Anlass zur a.o. Kündigung des Mietverhältnisses gab
• Kein weitergehender Ersatzanspruch
  • Ohne andere Abrede ist ein weitergehender Ersatzanspruch des Mieters ausgeschlossen

Rohbaumietvertrag mit Ausschlussklausel

• Grundsatz
  • Bei Vorliegen einer Ausschlussklausel ist ein Investitionsersatzanspruch des Mieters zu verneinen
• Denkbare eventuelle Ausnahmen
  • Kündigung wegen Mängeln der Mietsache (OR 259b lit. a)
    • Siehe Mängelrechte des Mieters
      • Kündigungsmöglichkeit des Mieters | mietvertragskuendigung.ch
      • Mietzinshinterlegung | mietzinshinterlegung.ch
      • Mängel während der Mietdauer | mietzinshinterlegung.ch
  • Kündigung aus wichtigen Gründen (OR 266g)
    • Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der Auflösung des Mietverhältnisses unter Würdigung aller Umstände (OR 266 Abs. 2)
    • Es ist denkbar, dass der Richter dem Mieter trotz Ausschlussklausel einen bestimmten Investitionsersatzanspruch zubilligt
    • Kündigungsmöglichkeit beider Parteien | mietvertragskuendigung.ch
  • Tod des Mieters (OR 266i)
    • Recht der Erben, trotz Universalsukzession bei Annahme des Erbes zu kündigen
    • Kündigung des Mietverhältnisses infolge Todes des Mieters
      • Ausschlussklausel bleibt wirksam
      • Kein Investitionsersatzanspruch des Mieters
    • Mietertod | mietertod.ch
  • Eigentümerwechsel (OR 261)
    • Kündigung des Erwerbers infolge dringenden Eigenbedarfs
    • Befürwortung eines Investitionsersatzanspruchs trotz Ausschlussklausel gestützt auf OR 261 Abs. 3 (vgl. TSCHUDI JEAN-PIERRE, a.a.O., S. 59, HIGI PETER, a.a.O.)
    • Eigentümerwechsel | miet-recht.ch
    • Eigenbedarf | eigenbedarf.ch
  • Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (OR 264)
    • Da alle Fälle der vorzeitigen Mietobjekt-Rückgabe alleine die Mietersphäre betreffen, wird durch solche Vorfälle keine ausnahmsweise Ersatzpflicht begründet
    • Folgende Fälle begründen also keinen Investitionsersatzanspruch:
      • Vertragsabschluss mit einem dem Vermieter vorgeschlagenen, zumutbaren Ersatzmieter
      • Vertragsabschluss mit einem Dritten
      • Erfolglose Suche eine Ersatz- oder Nachmieters, weil keiner bereit ist, den Rohbaumietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen
    • Vorzeitige Rückgabe der Mietsache | miet-recht.ch